資料來源：加拿大 BDO.ca 2020 年 6 月 22 日

由於 COVID-19 造成了極大的財務不確定性，住宅建築商和買家看到購買合同不完整的情況有所增加。買家正在添加條款，允許他們推遲關閉或完全退出。其他人則在沒有仔細檢查稅收影響的情況下定期將他們的購買合同分配給新買家（非正式地稱為“翻轉合同”）。

為了明確購買合同轉讓的稅收影響，我們將討論合同雙方的關鍵所得稅、GST/HST 和 CRA 審計注意事項。在開始之前，讓我們回顧一下此類交易中涉及的三方的角色：轉讓人、受讓人和建造者。

• 轉讓人： 將其持有的合同權利轉讓給另一方的一方或實體。
• 受讓人： 直接從合同原當事人處獲得合同權利和義務的一方或單位。
• 生成器： 房產的原始賣家。

已定義採購合同的轉讓

從本質上講，購買合同的轉讓發生在新住宅、公寓單元或單一用途住宅的原始買家允許其他人（即受讓人）接管購買合同時。經建築商許可，受讓人承擔購買該房產的責任。轉讓合同允許原始買方（即轉讓人）在佔有該財產之前出售其在該財產中的權益並可能獲利。

對轉讓人的所得稅影響

對於轉讓銷售，轉讓人必須報告在轉讓權利的納稅年度從轉讓銷售中實現的任何利潤。利潤將被視為完全應稅的業務收入，這是完全應稅的，或來自資本收益的收入，其中只有 50% 是應稅的。

許多納稅人認為，與出售房地產有關的任何利潤都將被視為資本收益。然而，決定利潤是作為營業收入還是資本收益的收入，並不是財產的性質。相反，這是買方在購買房產時的意圖。如果買方打算將其轉售以獲取利潤，則出售該財產所實現的收入就是營業收入。資本收益處理通常發生在所購財產被持有一段時間並用於個人或產生收入的情況下。

CRA 通常認為，轉讓銷售的任何利潤都是業務收入，因為整個交易通常會持續很短的時間，並且是為了快速獲利而進行的。

此外，如果納稅人購買預建物業並打算將其作為主要住所居住，則在轉讓銷售的情況下，利潤將不符合主要住所豁免的條件。這是因為該物業的權利通常會在關閉之前出售。該物業並非作為主要住所居住，因此不符合主要住所豁免條件。因此，任何利潤都將被徵稅並被視為營業收入。

對非加拿大居民轉讓人的稅務影響

當非加拿大居民出售加拿大房地產或購買加拿大房地產的選擇權時，需要在十天內將此類交易通知 CRA。未能通知 CRA 可能會導致最高 $2,500 的罰款（某些省份也可能適用額外的罰款）。此外，購買者可能有責任扣留總收益的 25% 並將其匯給聯邦當局。

GST/HST 對轉讓人的影響

確定轉讓人的收益是否適用 GST/HST 需由 CRA 審查。問題在於轉讓人是否符合 GST/HST 目的的“建築商”的定義，以及轉讓人是否打算出於商業目的購買該物業。在許多情況下，財產的轉讓人可能被視為《消費稅法》下的建築商。

如果轉讓人可以向 CRA 證明他們在提出購買該物業時的意圖是將其用作主要居住地，那麼當他們轉讓合同時，他們將免於支付 GST/HST因轉讓合同而收到的對價。另一方面，如果他們簽訂合同的目的是出租或轉售財產以獲取利潤，那麼他們將被要求對向受讓人收取的總金額徵收和繳納稅款，其中包括所賺取的任何加價通過任務。

GST/HST 對受讓人的影響

根據大多數新建築協議，只要轉讓人打算將房屋用作居住地，轉讓人就有資格獲得 GST/HST 新住宅回扣，這通常包含在購買價格中。然而，一旦購買合同被轉讓，該資格將被取消，因為轉讓人在關閉時不再擁有房屋的所有權。還值得注意的是，每套住宅只能提交一份新的住宅退稅申請。

因此，受讓人有責任確定新住宅回扣機會是否仍然存在。他們將需要滿足規定的法律要求，他們可能必須直接向 CRA 申請或與建築商安排在交易結束時將退稅金額記入貸方。建議受讓人向建築商提供一份符合回扣要求的聲明（即，他們將把該物業用作居住地），並獲得建築商的書面承諾，即新住宅回扣將在關閉時記入他們的貸方。

建築商應在交割前確定買家的房產意圖，因為打算租用房產的買家分配的新住宅回扣將對各方產生許多潛在的負面影響。受讓人可能有資格直接向 CRA 申請新住宅租賃住房回扣，受讓人打算購買該物業作為長期出租的居住地。此外，由於新購買者無法將新住宅回扣分配給建築商，原購買合同項下的到期金額可能需要增加。

這意味著，如果您參與施工前轉讓銷售，您將受到 CRA 審查的可能性很高，因此納稅人必須了解與轉讓銷售相關的所得稅和 GST/HST 規則。

如果您的申報表被選中進行審計，CRA 在確定您是否正確報告房地產銷售時會考慮以下因素：

出售的房產類型

你擁有它多久了

您出售類似房產的歷史

您是否在該物業上做過任何工作

你為什麼賣掉房產

您購買房產的意圖

如果您是專業承包商或裝修者、投機者或中間投資者或個人裝修者，CRA 將密切關注您的房產銷售情況。

*以上信息僅供參考，可能會發生變化，我們對此處所述任何信息的準確性不承擔任何責任。請向您的會計師諮詢所有稅務和會計相關事宜。